Secovi-SP apresenta estudo do mercado imobiliário da Baixada Santista

Dados elaborados em parceria com Robert Michel Zarif Assessoria abrangem quatro municípios: Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande
03/05/2012

Além de ser forte em turismo, a Região Metropolitana da Baixada Santista também se destaca pelo parque industrial e pela zona portuária. Com aproximadamente 13 km de cais e quase 500 mil m² de armazéns, o Porto de Santos é o maior e mais importante complexo portuário da América do Sul.

A expectativa para o mercado imobiliário da região é de crescimento de mais de 200 mil unidades habitacionais para esta década. Outra vantagem da região é figurar como excelente opção para segunda moradia, devido à proximidade da praia e a ampla oferta de lazer.

Para conhecer melhor este mercado, o Secovi-SP (Sindicato da habitação) e a Robert Michel Zarif Assessoria Econômica Ltda. elaboraram um estudo do mercado imobiliário da Baixada Santista, abrangendo quatro municípios: Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande.

O estudo tem objetivo de quantificar e medir o desempenho de comercialização de residências novas em condomínios na região e mostrou que, entre março de 2011 e março de 2012, foram lançadas 5.665 unidades verticais nestes municípios, distribuídos conforme tabela a seguir.

1 dormitório: 1.523 unidades lançadas (26,88%)

1 dormitório econômico: 28 unidades lançadas (0,49%)

2 dormitórios: 2.500 unidades lançadas (44,13%)

2 dormitórios econômico: 66 unidades lançadas (1,17%)

3 dormitórios: 1.328 unidades lançadas (23,44%)

4 dormitórios: 220 unidades lançadas (3,88%)

Total: 5.665 unidades lançadas

Lançamentos acumulados – mar/09 a mar/12

Considerando-se todo o período de estudo, de março de 2009 a março de 2012, o total de imóveis verticais lançados nos quatro municípios, acrescido dos empreendimentos remanescentes, é de 14.270 unidades.

O segmento de 2 dormitórios tradicional representa a maior participação na oferta, com 6.192 unidades (43,4%); em seguida, estão os de 3 dormitórios, com 4.315 unidades (30,2%).

A cidade com o maior número de lançamentos verticais foi Santos, com 7.707 unidades (54%). O município de Praia Grande ficou em segundo lugar, com 5.360 unidades (37,6%); seguido pelo Guarujá, com 858 imóveis (6%), e de São Vicente, com 345 (2,4%) unidades. Os municípios de Santos e Praia Grande, juntos, correspondem a 91,6% das unidades lançadas.

Performance de vendas

Comercialização por Produto

Muitos fatores influenciam na decisão da compra do imóvel, e o número de dormitórios é um dos mais importantes, pois é necessário conciliar a quantidade de dormitórios com os números de pessoas que irão habitar o novo imóvel.

Pelo levantamento, o segmento que contou com maior número de comercializações, no período, foi o de 2 dormitórios tradicional, com 3.642 unidades comercializadas (59% do total). Na sequência, estão os imóveis de 3 dormitórios, com 2.502 unidades vendidas (58% do total). Deve-se ponderar que a demanda atuou significativamente no mercado de 2 e 3 dormitórios, que participam, juntos, com 73% da oferta.

Comercialização por tamanho

Um fator importante que devemos considerar no tamanho do imóvel é o número de pessoas nas famílias, que estão cada vez menores, conforme demonstram dados levantados pelo IBGE. Os imóveis também são cada vez mais planejados, graças à utilização de softwares e de modernas técnicas de engenharia, que permitem um melhor aproveitamento do espaço.

Analisando-se o tamanho dos imóveis, os segmentos que contaram com o maior número de lançamentos e comercializações foram os de 46m² a 65m², 66m² a 85m² e 86m² a 130m², que, juntos, representam 77% do mercado, e tiveram um retorno médio de 10% ao mês.

Comercialização por preço de venda

Na análise pelo preço de venda, os dois segmentos mais significativos foram os de R$ 170 mil a R$ 350 mil e os de mais de R$ 500 mil.

Preço por m² praticado

O valor médio do m² na região, no período, ficou em:

1 dormitório econômico: R$ 3.638,00

1 dormitório padrão: R$ 6.083,00

2 dormitórios econômico: R$ 2.818,00

2 dormitórios padrão: R$ 4.759,00

3 dormitórios: R$ 5.138,00

4 dormitórios: R$ 6.474,00

Condomínios Horizontais

Os empreendimentos horizontais corresponderam a apenas 2% dos lançamentos (302 unidades). O segmento de 2 dormitórios representou 40,4% dos lançamentos, com 122 unidades. Em seguida, aparecem, respectivamente, os de 3 dormitórios (27,2% - 82 unidades), 4 dormitórios (18,5% - 56 unidades), 2 dormitórios econômico (12,9% - 39 unidades) e 1 dormitório (1% - 3 unidades).